ดาวน์โหลด StarVegas Star Vegas Slot แอพ Star Vegas สมัคร Star Vegas

ดาวน์โหลด StarVegas Star Vegas Slot แอพ Star Vegas สมัคร Star Vegas สมัครเล่น Star Vegas สมัครสมาชิก Star Vegas สตาร์เวกัส สมัครสตาร์เวกัส สตาร์เวกัสออนไลน์ สมัครยิงปลา Star Vegas StarVegas Star Vegas เว็บ Star Vegas เว็บสตาร์เวกัส สล็อตสตาร์เวกัส สตาร์เวกัสปอยเปต สตาร์เวกัสคาสิโน สตาร์เวกัสยิงปลา Star Vegas ยิงปลา สล็อต Star Vegas สมัครสล็อต Star Vegas Erik Kudlis สร้างความฝัน แต่เขาไม่ได้สร้างมันในราคาถูก

เขาเชื่อว่าความฝันแบบอเมริกันคือการเป็นเจ้าของบ้าน และ Kudlis จะสร้างบ้านในแบบที่คุณชอบ หากคุณยินดีจ่าย 400,000 ดอลลาร์ขึ้นไป

เป็นเวลา 18 ปีที่ Erik’s Design-Build Associates of Lisbon ได้สร้างบ้านเดี่ยวทั่วคอนเนตทิคัตทางตะวันออกเฉียงใต้ ตั้งแต่ปี 1984 บ้านก็ใหญ่ขึ้นและสวยงามขึ้นและมีราคาแพงขึ้นมาก

ราคาที่ดินที่สูงขึ้นและการแบ่งเขตที่เข้มงวดทำให้เขาและคนอื่นๆ สร้างบ้านหรูบนพื้นที่ขนาดใหญ่เพื่อทำกำไรได้อย่างปลอดภัย แม้ว่าเศรษฐกิจในท้องถิ่นจะเปลี่ยนจากงานป้องกันและการผลิตที่ได้รับค่าตอบแทนสูงไปเป็นงานบริการที่มีค่าแรงต่ำ คาสิโนสองแห่งของภูมิภาค

แนวโน้มเหล่านั้นมีส่วนทำให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในเขตนิวลอนดอน จากการศึกษาโดยสภารัฐบาลแห่งคอนเนตทิคัตตะวันออกเฉียงใต้ (COG) ที่เผยแพร่ในเดือนเมษายน ภูมิภาคนี้ควรสร้างภายในปี 2548 เนื่องจากมีหน่วยที่อยู่อาศัยจำนวนมากเท่าที่ขณะนี้มีอยู่ในเมืองเลดยาร์ดทั้งหมด เพื่อให้ทันกับความต้องการของผู้มีรายได้น้อย และผู้สูงอายุที่มีรายได้คงที่

“ใครๆ ก็อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ตอนนี้พวกเขากำลังถูกประเมินราคาอยู่” คุดลิสกล่าว “คนงานคาสิโนส่วนใหญ่สามารถจ่ายได้คือบ้านเล็ก ๆ หรือห้องเช่าและเว้นแต่ทั้งสามีและภรรยากำลังทำงาน พวกเขาไม่ได้ยิงที่ระดับไฮเอนด์”

บางคนเรียกปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยว่าเป็นวิกฤต คนยากจนที่สุดในภูมิภาคมีความเสี่ยงที่จะกลายเป็นคนไร้บ้าน ในเมืองใกล้กับ Foxwoods Resort Casino และ Mohegan Sun มีสถานการณ์แบบ “หลุมหลบภัย” ที่ผู้คนทำงานต่างกะเข้าอพาร์ตเมนต์หรือบ้านและนอนบนเตียงเดียวกันในเวลาที่ต่างกัน

เจมส์ บัตเลอร์ กรรมการบริหาร COG กล่าวว่าคนงานรุ่นเยาว์ที่เกิดในภูมิภาคนี้พบว่าพวกเขาไม่มีเงินพอจะอาศัยอยู่ในบ้านเกิดหลังเลิกเรียน พ่อแม่เลี้ยงเดี่ยวมีปัญหาในการหาที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัย และผู้เช่าและผู้ซื้อต่างก็เผชิญกับโอกาสที่จะต้องเสนอราคาที่สูงกว่าคู่แข่งเพื่อหาที่อยู่อาศัย

ความจำเป็นในการสร้าง

สำหรับ 15,000 ครัวเรือนในภูมิภาคที่มีรายได้ต่ำกว่า 21,000 ดอลลาร์ สถานการณ์ดังกล่าวน่าสิ้นหวัง ตามรายงานของ COG “เป็นที่ชัดเจนว่าเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงยังคงสร้างกลุ่มคนงานที่กำลังเติบโต ซึ่งค่าแรงไม่เพียงพอสำหรับพวกเขาที่จะแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยระดับภูมิภาคที่ตึงตัว” รายงานระบุ

การขาดแคลนที่อยู่อาศัยมีอยู่ในส่วนอื่น ๆ ของรัฐ แต่ “เราได้ยินเรื่องราวจำนวนไม่สมส่วนจากคอนเนตทิคัตตะวันออกเฉียงใต้” ตามที่ Jeff Freiser ผู้อำนวยการ Connecticut Housing Coalition กล่าว

การขาดแคลนทำให้เกิด “ค่าใช้จ่ายที่ยังไม่ได้คำนวณ” อื่นๆ เช่น ความไม่เท่าเทียมกันทางการเงินที่มากขึ้นในเมืองต่างๆ และเขตการศึกษาของพวกเขา

ภูมิภาคจำเป็นต้องสร้าง 4,300 ถึง 5,100 ยูนิต รวมถึง 1,500 ถึง 1,800 ยูนิตสำหรับเช่าในอีก 3 ปีข้างหน้าเพื่อให้ทันกับความต้องการ ให้เช่ามากถึง 770 รายการสำหรับผู้มีรายได้น้อย

มีการสร้างบ้านเพียง 5,600 ยูนิตในช่วงปี 1990

แรงกดดันในการสร้างเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองชนบท ซึ่งหลายแห่งมีกฎการแบ่งเขตที่ต้องใช้ขนาดล็อตขั้นต่ำขนาดใหญ่และข้อจำกัดอื่นๆ ที่จำกัดการพัฒนา ปล่อยให้มีการพัฒนามากขึ้นคุกคามที่จะทำลายคุณภาพชีวิตในชนบทที่ผู้อยู่อาศัยจำนวนมากเพลิดเพลิน ผู้เสียภาษีในชนบทและผู้นำเมืองไม่เต็มใจที่จะให้ที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงขึ้น เนื่องจากความต้องการถนน สาธารณูปโภค และโรงเรียนที่มากขึ้นในเวลาต่อมา

การขาดแคลนที่อยู่อาศัยอาจทำให้เมืองเหล่านั้นต้องต่อสู้กับเมืองต่างๆ เช่น นิวลอนดอน นอริช และกรอตัน ซึ่งมีครอบครัวหลายครอบครัวและหน่วยเช่าส่วนใหญ่ รายงาน COG อ้างถึงมุมมองที่แพร่หลายว่าชุมชนในชนบทกำลังเก็บที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง แม้ว่าข้อเท็จจริงที่ว่าตัวเลขการสำรวจสำมะโนประชากร 2,000 ฉบับแสดงให้เห็นว่าเมืองทั้งสามเมืองสูญเสียประชากรในทศวรรษที่ผ่านมาในขณะที่เมืองเล็ก ๆ เติบโตขึ้น

“ผู้คนใน North Stonington ขี้อายเล็กน้อยเพราะสิ่งที่อยู่ข้างหน้าเรา” ผู้ประสานงานการวางแผน Richard Cooper กล่าวอ้างถึง Foxwoods “เรารู้ว่ามีคนจำนวนมากที่กำลังมองหาบ้านราคาไม่แพง แต่ถ้าเราเปิดประตูที่นี่เพียงเพราะนอริชร้องเพลงบลูส์ เราก็สามารถเปิดประตูน้ำท่วมได้”

คณะกรรมการปรับปรุงแผนการพัฒนา 10 ปีของ North Stonington กำลังพิจารณาการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตเล็กน้อย Cooper กล่าว “แต่ข้อกังวลที่ใหญ่ที่สุดคือ ถ้าเราเริ่มมีครอบครัวที่มีลูกจำนวนมาก มันจะต้องใช้เงินในเมือง”

การปฏิรูปภาษี

กุญแจสำคัญในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอาจอยู่ที่การค้นหาการเปลี่ยนแปลงที่เมืองและเมืองทั้งหมดในภูมิภาคสามารถตกลงกันได้ การแบ่งเขตไม่น่าจะเป็นหนึ่งในนั้น โอกาสที่ดีที่สุดในการสร้างฉันทามติอาจเป็นการปฏิรูปวิธีที่ชุมชนจ่ายเงินเพื่อการศึกษา ดังนั้นพวกเขาจะเต็มใจให้ที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นขึ้น และในทางกลับกัน นักพัฒนาจะพบว่าการสร้างบ้านเริ่มต้นมีกำไรมากขึ้น

Mark Oefinger ผู้จัดการชั่วคราวของ Groton Town กล่าวว่า “ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดประการหนึ่งเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยคือการศึกษาและภาษีทรัพย์สิน “หากคุณนำงบประมาณ 2 ใน 3 ของงบประมาณของเมือง ซึ่งมักจะใช้ไปเพื่อการศึกษา ออกไปให้พ้นภาพ และให้เมืองเหล่านั้นได้พักบ้าง จะเปลี่ยนทัศนคติเรื่องที่อยู่อาศัยได้มากมาย”

ปัจจุบัน เมืองต่างๆ ส่วนใหญ่ต้องอยู่คนเดียวเพื่อหาเงินสำหรับงบประมาณของโรงเรียน และโดยทั่วไปแล้วจะมีทางเดียวเท่านั้นที่จะทำได้ นั่นคือการเก็บภาษีทรัพย์สิน บ้านมากขึ้นหมายถึงภาษีมากขึ้น แต่ก็หมายถึงเด็ก ๆ ที่ต้องเรียนรู้มากขึ้นด้วย

“คุณไม่สามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยได้ จนกว่าคุณจะแก้ไขโครงสร้างภาษีในรัฐคอนเนตทิคัต” นอร์ธ สโตนิงตัน First Selectman Nicholas Mullane II ซึ่งเป็นประธานสภารัฐบาลของภูมิภาคกล่าว “การมีภาษีทั้งหมดของเรามาจากภาษีทรัพย์สินนั้นไร้สาระ … ในเมืองเล็ก ๆ เรากลัวแทบตาย เราจะต้องวางระบบน้ำหรือท่อระบายน้ำใหม่ หรือสร้างโรงเรียนใหม่ หากเราได้รับเด็กหลั่งไหลเข้ามาจากบ้านใหม่ ฉันจะไม่ไปล้อใคร การแบ่งเขตของเราจะไม่เปลี่ยนแปลงจนกว่าโครงสร้างภาษีจะเปลี่ยนแปลง เพราะเราไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้”

North Stonington ต้องการขนาดล็อตขั้นต่ำ 1 ถึง 2 เอเคอร์ในเขตที่อยู่อาศัย ค่าเช่าและบ้านเริ่มต้นมีน้อย

ทั่วทั้งภูมิภาค เกือบ 90 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่มากกว่า 500 ตารางไมล์สำหรับใช้ในที่อยู่อาศัยนั้นสงวนไว้สำหรับพื้นที่อย่างน้อย 1 เอเคอร์เป็นอย่างน้อย ประมาณ 55 เปอร์เซ็นต์ต้องใช้พื้นที่ 2 เอเคอร์ขึ้นไป มีเพียง 7,500 เอเคอร์หรือ 4 เปอร์เซ็นต์ของที่ดินที่พัฒนาได้เท่านั้นที่พร้อมสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงกว่าบนพื้นที่น้อยกว่าหนึ่งเอเคอร์หรือหลายครอบครัว

“ผู้สร้างสามารถเห็นตลาดได้” Renee Main เจ้าหน้าที่บริหารของ Builders Association of Eastern Connecticut กล่าว “เมื่อราคาที่ดินสูงมาก และคุณมีกฎระเบียบที่จำกัดวิธีการใช้ที่ดิน ผู้สร้างจะทำอะไรได้บ้าง? … มันไม่มีเกมง่ายๆ”

ดูเหมือนว่าผู้สร้างจะพบครอบครัวที่มีรายได้สูงเพียงพอที่จะซื้อบ้านราคาแพง ตัวอย่างเช่น Kudlis ประมาณการว่าเขาขายบ้านได้ 60 เปอร์เซ็นต์ในช่วงสี่ปีที่ผ่านมาให้กับนักวิทยาศาสตร์และพนักงานคนอื่น ๆ ของ Pfizer Inc. ซึ่งขยายวิทยาเขตวิจัยด้านเภสัชกรรมจาก Groton ไปยัง New London

ค้นหารุ่นอื่นๆ

มัลเลนคิดว่าผู้ร่างกฎหมายของรัฐและกลุ่มพันธมิตรที่อยู่อาศัยของ COG ควรมองว่ารัฐอื่นจ่ายเงินเพื่อการศึกษาอย่างไร

ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนและรัฐมินนิโซตา ส.ว. ไมรอน ออร์ฟิลด์ ซึ่งเพิ่งเสร็จสิ้นการศึกษาการเปลี่ยนแปลงทางด้านประชากรศาสตร์และเศรษฐกิจในรัฐคอนเนตทิคัตตะวันออก กล่าวว่า รัฐอื่นๆ ได้บรรเทาภาระงบประมาณของโรงเรียนในชุมชนด้วยการให้ความช่วยเหลือจากรัฐมากขึ้น และแบ่งปันรายได้จากเมืองที่ร่ำรวยกว่า

เจ้าหน้าที่ของเมืองบางคนกล่าวว่าพวกเขาเต็มใจที่จะพิจารณาบ้านพักคนชรามากกว่าเพราะจะไม่นำเด็กนักเรียนมาเพิ่ม

รายงาน COG ที่ชื่อว่า “การเคหะภูมิภาคในช่วงเปลี่ยนผ่าน” หยุดไม่สนับสนุนการเปลี่ยนแปลงนโยบายเฉพาะ แต่ได้สรุปข้อเสนอแนะต่างๆ เช่น การศึกษาและการปฏิรูปภาษี ความช่วยเหลือจากรัฐสำหรับสิ่งจูงใจสำหรับนักพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และการตั้งสำรองที่จำเป็นสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ในข้อบังคับการแบ่งเขต

COG ระบุอุปสรรคหลายประการ ได้แก่ ระบบน้ำและท่อระบายน้ำสาธารณะที่จำกัด ขาดแคลนผู้สร้างที่อยู่อาศัยและคนงานก่อสร้าง และทัศนคติเชิงลบและความเข้าใจผิดเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อย

สภาได้รับความช่วยเหลือจากเมืองสมาชิก หน่วยงานด้านที่อยู่อาศัยและการบริการสังคมที่ไม่แสวงหากำไร สมาคมผู้สร้าง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ โบสถ์ และชนเผ่า Mohegan และ Mashantucket Pequot

ทั้งสองเผ่าได้ชี้แจงอย่างชัดเจนว่าพนักงานคาสิโนของพวกเขามักมีปัญหาในการหาที่พัก

“เพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้เคียงในเขตสงวน” — เลดยาร์ด เพรสตัน และนอร์ธ สโตนิงตัน — “โดยทั่วไปแล้วจะใช้รหัสการแบ่งเขตและการสร้างที่ … จำกัดราคาที่ถูกกว่าและที่อยู่อาศัยหนาแน่นกว่า” ชนเผ่า Mashantucket กล่าวในรายงาน COG “เรามาดูธรรมชาติของกฎหมายภาษีทรัพย์สินของคอนเนตทิคัตว่ามีสิ่งจูงใจโดยธรรมชาติ … และเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่ผลักดันให้เมืองส่วนใหญ่ในภูมิภาคนี้เข้าสู่ … กฎหมายการแบ่งเขตที่เข้มงวด”
บางคน รวมทั้ง Mullane ได้เสนอแนะให้ชนเผ่าสร้างที่พักคนงาน

“เราไม่ต้องการมีส่วนร่วมในธุรกิจอิฐและปูน แต่เราต้องการเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหา” Mark Brown ประธาน Mohegan Tribal กล่าว “เราได้ผลักดันปัญหาน้ำในภูมิภาคไปข้างหน้าด้วยแผนระดับภูมิภาค และหากต้องใช้แผนระดับภูมิภาคเพื่อผลักดันที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง เราจะทำเช่นเดียวกัน”

เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม เจ้าหน้าที่ของ Mohegan ได้พบกับ Butler, Mullane และเจ้าหน้าที่จาก Connecticut Housing Finance Authority เพื่อพูดคุยเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและวิธีเตรียมตัวสำหรับแผน COG “การประชุมสุดยอดที่อยู่อาศัย” สำหรับฤดูใบไม้ร่วงนี้

ทำให้เรื่องง่ายขึ้น

COG หวังว่าผู้สร้างบ้านและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะมีบทบาทสำคัญในความร่วมมือระดับภูมิภาค “พวกเขาเป็นผู้เชี่ยวชาญ” บัตเลอร์กล่าว

ตัวอย่างเช่น เมืองควรพิจารณาปรับปรุงกระบวนการแบ่งเขต ใช้รหัสอาคารที่เหมือนกัน และอนุญาตให้ผู้สร้างสามารถขอใบอนุญาตที่แตกต่างกันไปพร้อม ๆ กันเพื่อประหยัดเวลาและเงิน

“น่าเสียดายที่เรามี 169 เมืองในคอนเนตทิคัต และพวกเขาทั้งหมดทำสิ่งที่แตกต่างกัน” เมน จากสมาคมผู้สร้างแห่งคอนเนตทิคัตตะวันออก กล่าว “การแบ่งเขต พื้นที่ชุ่มน้ำ และประเด็นด้านกฎระเบียบถูกกำหนดในระดับท้องถิ่น และบางเมืองต้องใช้ดุลยพินิจของท้องถิ่นเหล่านี้เพื่อป้องกันการเติบโต”

“ในท้ายที่สุด มันแยกออกเป็นสองประเด็นในระดับท้องถิ่น นั่นคือ รหัสอาคารและการแบ่งเขต” จอห์น โบลดัค ผู้อำนวยการสมาคมอสังหาริมทรัพย์คอนเนตทิคัตตะวันออกกล่าวเสริม

คำแนะนำที่เกิดซ้ำจากผู้ที่อยู่ในการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์คือการแบ่งเขตคลัสเตอร์

ความเป็นไปได้อีกประการหนึ่ง Bolduc กล่าวคือการอนุญาตให้ผู้สร้างใช้พื้นที่ว่างขนาดเล็กในย่านที่อยู่อาศัยเก่า การเพิ่มถนนที่มีบ้านเรือนหลายสิบหลังไม่น่าจะเพิ่มการจราจรมากนักหรือต้องการท่อน้ำและท่อระบายน้ำใหม่ เหตุผลก็คือ

“อาจมีหลายร้อยแห่งเช่นนั้นในนิวลอนดอน, กรอตัน, นอริช และเมืองอื่น ๆ ที่ไม่สามารถสร้างได้ในตอนนี้” โบลดัคกล่าว “ที่นั่นคุณมีที่ดินราคาไม่แพงที่คุณสามารถสร้างบ้านแบบเรียบง่ายได้ แต่มันแค่นั่งว่างๆ อยู่ตรงนั้น”

สมาคมนายหน้าสนับสนุนกฎหมายของรัฐเพื่อผ่อนคลายข้อกำหนดบางประการสำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่ต้องการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์และบ้านเก่า รหัสไฟไหม้และอาคารที่ต้องใช้ประตูโลหะแทนประตูไม้ในทรัพย์สินให้เช่าสามารถห้ามได้ Bolduc กล่าวในการอ้างถึงตัวอย่าง

รายงาน COG แนะนำให้ลดความซับซ้อนและประสานงานโครงการต่างๆ ที่ได้รับทุนจากรัฐบาลกลางและรัฐ เพื่อช่วยจ่ายค่าก่อสร้าง บำรุงรักษา และดำเนินการที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำ แน่นอนว่าคนอื่นๆ มุ่งเป้าไปที่ผู้เช่าโดยตรงมากกว่า

ท่ามกลางโปรแกรมต่างๆ ได้แก่ :

บัตรกำนัลทางเลือกที่อยู่อาศัยซึ่งบริหารงานโดยกระทรวงบริการสังคมแห่งรัฐ

โครงการ HOME Investment Partnerships ซึ่งให้ความช่วยเหลือด้านการเช่าและเงินทุนในการก่อสร้างแก่เมืองต่างๆ เช่น Groton, New London, Norwich และ Colchester กรมพัฒนาเศรษฐกิจและชุมชนคอนเนตทิคัตเป็นผู้ดำเนินการ

โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยและการลงทุนเพื่อการเช่าภาคเอกชนซึ่งใช้สำหรับบ้านพักอาศัย 322 ยูนิตจาก East Lyme ถึง Norwich

หน่วยงานอื่นๆ ในการช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัย ดาวน์โหลด StarVegas ได้แก่ หน่วยงานการเงินเพื่อการเคหะแห่งคอนเนตทิคัต แผนกพัฒนาชนบทของกระทรวงเกษตรสหรัฐ และกลุ่มเอกชนและองค์กรไม่แสวงหาผลกำไรอีกหลายแห่ง โครงการขยายจากทุนบล็อกจากกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกาไปจนถึงเครดิตภาษีที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำจาก Internal Revenue Service
เส้นทางการระดมทุนสำหรับโปรแกรมดังกล่าวมีความซับซ้อนและเหน็ดเหนื่อย

รายงาน COG สรุปว่า “การเลือกโปรแกรมที่เหมาะสมและการทำงานผ่านขั้นตอนการสมัครต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่ไม่สามารถใช้ได้เสมอไป”

“มีคนหลายร้อยคน ถ้าไม่ใช่หลายพันคนที่เกี่ยวข้องกับปัญหาที่อยู่อาศัย” บัตเลอร์กล่าว “ฉันไม่ได้บอกว่าเราต้องการที่อยู่อาศัยของรัฐ แต่เราต้องการรวมกลุ่มเหล่านี้เข้าด้วยกัน ผู้คนไม่รู้ว่าจะขอความช่วยเหลือจากที่ใด และนักพัฒนาซอฟต์แวร์จำนวนมากก็เช่นกัน”

คอนเนตทิคัตต้องต่ออายุความมุ่งมั่นในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงตามที่ Freiser ผู้อำนวยการ Connecticut Housing Coalition กล่าว เขากล่าวว่าในปี 1990 รัฐได้จัดสรรงบประมาณ 125 ล้านดอลลาร์สำหรับเงินอุดหนุนแก่องค์กรไม่แสวงหากำไรและหน่วยงานด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างหรือปรับปรุงหน่วยที่อยู่อาศัย รายการโฆษณานั้นลดลงเหลือ 10 ล้านดอลลาร์ในงบประมาณปี 2545-2546 เขากล่าว

คอนเนตทิคัตอยู่ในอันดับสุดท้ายของ 50 รัฐในด้านเงินที่ได้รับจากโครงการ HOME ของรัฐบาลกลาง

“ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเรื่องเร่งด่วนและในหลาย ๆ ด้านเลวร้ายลงในปัจจุบัน แต่รัฐกำลังถอยห่างจากความมุ่งมั่นในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง” Freiser กล่าว “ในประเทศนี้ มีคนเคยคิดว่าถ้าคุณทำงานหนัก ถ้าคุณทำงานเต็มวัน คุณจะสามารถเอาหลังคาครอบหัวครอบครัวของคุณได้ นั่นไม่เป็นความจริงอีกต่อไปในคอนเนตทิคัตErik Kudlis สร้างความฝัน แต่เขาไม่ได้สร้างมันในราคาถูก

เขาเชื่อว่าความฝันแบบอเมริกันคือการเป็นเจ้าของบ้าน และ Kudlis จะสร้างบ้านในแบบที่คุณชอบ หากคุณยินดีจ่าย 400,000 ดอลลาร์ขึ้นไป

เป็นเวลา 18 ปีที่ Erik’s Design-Build Associates of Lisbon ได้สร้างบ้านเดี่ยวทั่วคอนเนตทิคัตทางตะวันออกเฉียงใต้ ตั้งแต่ปี 1984 บ้านก็ใหญ่ขึ้นและสวยงามขึ้นและมีราคาแพงขึ้นมาก

ราคาที่ดินที่สูงขึ้นและการแบ่งเขตที่เข้มงวดทำให้เขาและคนอื่นๆ สร้างบ้านหรูบนพื้นที่ขนาดใหญ่เพื่อทำกำไรได้อย่างปลอดภัย แม้ว่าเศรษฐกิจในท้องถิ่นจะเปลี่ยนจากงานป้องกันและการผลิตที่ได้รับค่าตอบแทนสูงไปเป็นงานบริการที่มีค่าแรงต่ำ คาสิโนสองแห่งของภูมิภาค

แนวโน้มเหล่านั้นมีส่วนทำให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในเขตนิวลอนดอน จากการศึกษาโดยสภารัฐบาลแห่งคอนเนตทิคัตตะวันออกเฉียงใต้ (COG) ที่เผยแพร่ในเดือนเมษายน ภูมิภาคนี้ควรสร้างภายในปี 2548 เนื่องจากมีหน่วยที่อยู่อาศัยจำนวนมากเท่าที่ขณะนี้มีอยู่ในเมืองเลดยาร์ดทั้งหมด เพื่อให้ทันกับความต้องการของผู้มีรายได้น้อย และผู้สูงอายุที่มีรายได้คงที่

“ใครๆ ก็อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ตอนนี้พวกเขากำลังถูกประเมินราคาอยู่” คุดลิสกล่าว “คนงานคาสิโนส่วนใหญ่สามารถจ่ายได้คือบ้านเล็ก ๆ หรือห้องเช่าและเว้นแต่ทั้งสามีและภรรยากำลังทำงาน พวกเขาไม่ได้ยิงที่ระดับไฮเอนด์”

บางคนเรียกปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยว่าเป็นวิกฤต คนยากจนที่สุดในภูมิภาคมีความเสี่ยงที่จะกลายเป็นคนไร้บ้าน ในเมืองใกล้กับ Foxwoods Resort Casino และ Mohegan Sun มีสถานการณ์แบบ “หลุมหลบภัย” ที่ผู้คนทำงานต่างกะเข้าอพาร์ตเมนต์หรือบ้านและนอนบนเตียงเดียวกันในเวลาที่ต่างกัน

เจมส์ บัตเลอร์ กรรมการบริหาร COG กล่าวว่าคนงานรุ่นเยาว์ที่เกิดในภูมิภาคนี้พบว่าพวกเขาไม่มีเงินพอจะอาศัยอยู่ในบ้านเกิดหลังเลิกเรียน พ่อแม่เลี้ยงเดี่ยวมีปัญหาในการหาที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัย และผู้เช่าและผู้ซื้อต่างก็เผชิญกับโอกาสที่จะต้องเสนอราคาที่สูงกว่าคู่แข่งเพื่อหาที่อยู่อาศัย

ความจำเป็นในการสร้าง

สำหรับ 15,000 ครัวเรือนในภูมิภาคที่มีรายได้ต่ำกว่า 21,000 ดอลลาร์ สถานการณ์ดังกล่าวน่าสิ้นหวัง ตามรายงานของ COG “เป็นที่ชัดเจนว่าเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงยังคงสร้างกลุ่มคนงานที่กำลังเติบโต ซึ่งค่าแรงไม่เพียงพอสำหรับพวกเขาที่จะแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยระดับภูมิภาคที่ตึงตัว” รายงานระบุ

การขาดแคลนที่อยู่อาศัยมีอยู่ในส่วนอื่น ๆ ของรัฐ แต่ “เราได้ยินเรื่องราวจำนวนไม่สมส่วนจากคอนเนตทิคัตตะวันออกเฉียงใต้” ตามที่ Jeff Freiser ผู้อำนวยการ Connecticut Housing Coalition กล่าว

การขาดแคลนทำให้เกิด “ค่าใช้จ่ายที่ยังไม่ได้คำนวณ” อื่นๆ เช่น ความไม่เท่าเทียมกันทางการเงินที่มากขึ้นในเมืองต่างๆ และเขตการศึกษาของพวกเขา

ภูมิภาคจำเป็นต้องสร้าง 4,300 ถึง 5,100 ยูนิต รวมถึง 1,500 ถึง 1,800 ยูนิตสำหรับเช่าในอีก 3 ปีข้างหน้าเพื่อให้ทันกับความต้องการ ให้เช่ามากถึง 770 รายการสำหรับผู้มีรายได้น้อย

มีการสร้างบ้านเพียง 5,600 ยูนิตในช่วงปี 1990

แรงกดดันในการสร้างเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองชนบท ซึ่งหลายแห่งมีกฎการแบ่งเขตที่ต้องใช้ขนาดล็อตขั้นต่ำขนาดใหญ่และข้อจำกัดอื่นๆ ที่จำกัดการพัฒนา ปล่อยให้มีการพัฒนามากขึ้นคุกคามที่จะทำลายคุณภาพชีวิตในชนบทที่ผู้อยู่อาศัยจำนวนมากเพลิดเพลิน ผู้เสียภาษีในชนบทและผู้นำเมืองไม่เต็มใจที่จะให้ที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงขึ้น เนื่องจากความต้องการถนน สาธารณูปโภค และโรงเรียนที่มากขึ้นในเวลาต่อมา

การขาดแคลนที่อยู่อาศัยอาจทำให้เมืองเหล่านั้นต้องต่อสู้กับเมืองต่างๆ เช่น นิวลอนดอน นอริช และกรอตัน ซึ่งมีครอบครัวหลายครอบครัวและหน่วยเช่าส่วนใหญ่ รายงาน COG อ้างถึงมุมมองที่แพร่หลายว่าชุมชนในชนบทกำลังเก็บที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง แม้ว่าข้อเท็จจริงที่ว่าตัวเลขการสำรวจสำมะโนประชากร 2,000 ฉบับแสดงให้เห็นว่าเมืองทั้งสามเมืองสูญเสียประชากรในทศวรรษที่ผ่านมาในขณะที่เมืองเล็ก ๆ เติบโตขึ้น

“ผู้คนใน North Stonington ขี้อายเล็กน้อยเพราะสิ่งที่อยู่ข้างหน้าเรา” ผู้ประสานงานการวางแผน Richard Cooper กล่าวอ้างถึง Foxwoods “เรารู้ว่ามีคนจำนวนมากที่กำลังมองหาบ้านราคาไม่แพง แต่ถ้าเราเปิดประตูที่นี่เพียงเพราะนอริชร้องเพลงบลูส์ เราก็สามารถเปิดประตูน้ำท่วมได้”

คณะกรรมการปรับปรุงแผนการพัฒนา 10 ปีของ North Stonington กำลังพิจารณาการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตเล็กน้อย Cooper กล่าว “แต่ข้อกังวลที่ใหญ่ที่สุดคือ ถ้าเราเริ่มมีครอบครัวที่มีลูกจำนวนมาก มันจะต้องใช้เงินในเมือง”

การปฏิรูปภาษี

กุญแจสำคัญในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอาจอยู่ที่การค้นหาการเปลี่ยนแปลงที่เมืองและเมืองทั้งหมดในภูมิภาคสามารถตกลงกันได้ การแบ่งเขตไม่น่าจะเป็นหนึ่งในนั้น โอกาสที่ดีที่สุดในการสร้างฉันทามติอาจเป็นการปฏิรูปวิธีที่ชุมชนจ่ายเงินเพื่อการศึกษา ดังนั้นพวกเขาจะเต็มใจให้ที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นขึ้น และในทางกลับกัน นักพัฒนาจะพบว่าการสร้างบ้านเริ่มต้นมีกำไรมากขึ้น

Mark Oefinger ผู้จัดการชั่วคราวของ Groton Town กล่าวว่า “ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดประการหนึ่งเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยคือการศึกษาและภาษีทรัพย์สิน “หากคุณนำงบประมาณ 2 ใน 3 ของงบประมาณของเมือง ซึ่งมักจะใช้ไปเพื่อการศึกษา ออกไปให้พ้นภาพ และให้เมืองเหล่านั้นได้พักบ้าง จะเปลี่ยนทัศนคติเรื่องที่อยู่อาศัยได้มากมาย”

ปัจจุบัน เมืองต่างๆ ส่วนใหญ่ต้องอยู่คนเดียวเพื่อหาเงินสำหรับงบประมาณของโรงเรียน และโดยทั่วไปแล้วจะมีทางเดียวเท่านั้นที่จะทำได้ นั่นคือการเก็บภาษีทรัพย์สิน บ้านมากขึ้นหมายถึงภาษีมากขึ้น แต่ก็หมายถึงเด็ก ๆ ที่ต้องเรียนรู้มากขึ้นด้วย

“คุณไม่สามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยได้ จนกว่าคุณจะแก้ไขโครงสร้างภาษีในรัฐคอนเนตทิคัต” นอร์ธ สโตนิงตัน First Selectman Nicholas Mullane II ซึ่งเป็นประธานสภารัฐบาลของภูมิภาคกล่าว “การมีภาษีทั้งหมดของเรามาจากภาษีทรัพย์สินนั้นไร้สาระ … ในเมืองเล็ก ๆ เรากลัวแทบตาย เราจะต้องวางระบบน้ำหรือท่อระบายน้ำใหม่ หรือสร้างโรงเรียนใหม่ หากเราได้รับเด็กหลั่งไหลเข้ามาจากบ้านใหม่ ฉันจะไม่ไปล้อใคร การแบ่งเขตของเราจะไม่เปลี่ยนแปลงจนกว่าโครงสร้างภาษีจะเปลี่ยนแปลง เพราะเราไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้”

North Stonington ต้องการขนาดล็อตขั้นต่ำ 1 ถึง 2 เอเคอร์ในเขตที่อยู่อาศัย ค่าเช่าและบ้านเริ่มต้นมีน้อย

ทั่วทั้งภูมิภาค เกือบ 90 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่มากกว่า 500 ตารางไมล์สำหรับใช้ในที่อยู่อาศัยนั้นสงวนไว้สำหรับพื้นที่อย่างน้อย 1 เอเคอร์เป็นอย่างน้อย ประมาณ 55 เปอร์เซ็นต์ต้องใช้พื้นที่ 2 เอเคอร์ขึ้นไป มีเพียง 7,500 เอเคอร์หรือ 4 เปอร์เซ็นต์ของที่ดินที่พัฒนาได้เท่านั้นที่พร้อมสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงกว่าบนพื้นที่น้อยกว่าหนึ่งเอเคอร์หรือหลายครอบครัว

“ผู้สร้างสามารถเห็นตลาดได้” Renee Main เจ้าหน้าที่บริหารของ Builders Association of Eastern Connecticut กล่าว “เมื่อราคาที่ดินสูงมาก และคุณมีกฎระเบียบที่จำกัดวิธีการใช้ที่ดิน ผู้สร้างจะทำอะไรได้บ้าง? … มันไม่มีเกมง่ายๆ”

ดูเหมือนว่าผู้สร้างจะพบครอบครัวที่มีรายได้สูงเพียงพอที่จะซื้อบ้านราคาแพง ตัวอย่างเช่น Kudlis ประมาณการว่าเขาขายบ้านได้ 60 เปอร์เซ็นต์ในช่วงสี่ปีที่ผ่านมาให้กับนักวิทยาศาสตร์และพนักงานคนอื่น ๆ ของ Pfizer Inc. ซึ่งขยายวิทยาเขตวิจัยด้านเภสัชกรรมจาก Groton ไปยัง New London

ค้นหารุ่นอื่นๆ

มัลเลนคิดว่าผู้ร่างกฎหมายของรัฐและกลุ่มพันธมิตรที่อยู่อาศัยของ COG ควรมองว่ารัฐอื่นจ่ายเงินเพื่อการศึกษาอย่างไร

ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนและรัฐมินนิโซตา ส.ว. ไมรอน ออร์ฟิลด์ ซึ่งเพิ่งเสร็จสิ้นการศึกษาการเปลี่ยนแปลงทางด้านประชากรศาสตร์และเศรษฐกิจในรัฐคอนเนตทิคัตตะวันออก กล่าวว่า รัฐอื่นๆ ได้บรรเทาภาระงบประมาณของโรงเรียนในชุมชนด้วยการให้ความช่วยเหลือจากรัฐมากขึ้น และแบ่งปันรายได้จากเมืองที่ร่ำรวยกว่า

เจ้าหน้าที่ของเมืองบางคนกล่าวว่าพวกเขาเต็มใจที่จะพิจารณาบ้านพักคนชรามากกว่าเพราะจะไม่นำเด็กนักเรียนมาเพิ่ม

รายงาน COG ที่ชื่อว่า “การเคหะภูมิภาคในช่วงเปลี่ยนผ่าน” หยุดไม่สนับสนุนการเปลี่ยนแปลงนโยบายเฉพาะ แต่ได้สรุปข้อเสนอแนะต่างๆ เช่น การศึกษาและการปฏิรูปภาษี ความช่วยเหลือจากรัฐสำหรับสิ่งจูงใจสำหรับนักพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และการตั้งสำรองที่จำเป็นสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ในข้อบังคับการแบ่งเขต

COG ระบุอุปสรรคหลายประการ ได้แก่ ระบบน้ำและท่อระบายน้ำสาธารณะที่จำกัด ขาดแคลนผู้สร้างที่อยู่อาศัยและคนงานก่อสร้าง และทัศนคติเชิงลบและความเข้าใจผิดเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อย

สภาได้รับความช่วยเหลือจากเมืองสมาชิก หน่วยงานด้านที่อยู่อาศัยและการบริการสังคมที่ไม่แสวงหากำไร สมาคมผู้สร้าง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ โบสถ์ และชนเผ่า Mohegan และ Mashantucket Pequot

ทั้งสองเผ่าได้ชี้แจงอย่างชัดเจนว่าพนักงานคาสิโนของพวกเขามักมีปัญหาในการหาที่พัก

“เพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้เคียงในเขตสงวน” — เลดยาร์ด เพรสตัน และนอร์ธ สโตนิงตัน — “โดยทั่วไปแล้วจะใช้รหัสการแบ่งเขตและการสร้างที่ … จำกัดราคาที่ถูกกว่าและที่อยู่อาศัยหนาแน่นกว่า” ชนเผ่า Mashantucket กล่าวในรายงาน COG “เรามาดูธรรมชาติของกฎหมายภาษีทรัพย์สินของคอนเนตทิคัตว่ามีสิ่งจูงใจโดยธรรมชาติ … และเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่ผลักดันให้เมืองส่วนใหญ่ในภูมิภาคนี้เข้าสู่ … กฎหมายการแบ่งเขตที่เข้มงวด”
บางคน รวมทั้ง Mullane ได้เสนอแนะให้ชนเผ่าสร้างที่พักคนงาน

“เราไม่ต้องการมีส่วนร่วมในธุรกิจอิฐและปูน แต่เราต้องการเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหา” Mark Brown ประธาน Mohegan Tribal กล่าว “เราได้ผลักดันปัญหาน้ำในภูมิภาคไปข้างหน้าด้วยแผนระดับภูมิภาค และหากต้องใช้แผนระดับภูมิภาคเพื่อผลักดันที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง เราจะทำเช่นเดียวกัน”

เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม เจ้าหน้าที่ของ Mohegan ได้พบกับ Butler, Mullane และเจ้าหน้าที่จาก Connecticut Housing Finance Authority เพื่อพูดคุยเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและวิธีเตรียมตัวสำหรับแผน COG “การประชุมสุดยอดที่อยู่อาศัย” สำหรับฤดูใบไม้ร่วงนี้

ทำให้เรื่องง่ายขึ้น

COG หวังว่าผู้สร้างบ้านและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะมีบทบาทสำคัญในความร่วมมือระดับภูมิภาค “พวกเขาเป็นผู้เชี่ยวชาญ” บัตเลอร์กล่าว

ตัวอย่างเช่น เมืองควรพิจารณาปรับปรุงกระบวนการแบ่งเขต ใช้รหัสอาคารที่เหมือนกัน และอนุญาตให้ผู้สร้างสามารถขอใบอนุญาตที่แตกต่างกันไปพร้อม ๆ กันเพื่อประหยัดเวลาและเงิน

“น่าเสียดายที่เรามี 169 เมืองในคอนเนตทิคัต และพวกเขาทั้งหมดทำสิ่งที่แตกต่างกัน” เมน จากสมาคมผู้สร้างแห่งคอนเนตทิคัตตะวันออก กล่าว “การแบ่งเขต พื้นที่ชุ่มน้ำ และประเด็นด้านกฎระเบียบถูกกำหนดในระดับท้องถิ่น และบางเมืองต้องใช้ดุลยพินิจของท้องถิ่นเหล่านี้เพื่อป้องกันการเติบโต”

“ในท้ายที่สุด มันแยกออกเป็นสองประเด็นในระดับท้องถิ่น นั่นคือ รหัสอาคารและการแบ่งเขต” จอห์น โบลดัค ผู้อำนวยการสมาคมอสังหาริมทรัพย์คอนเนตทิคัตตะวันออกกล่าวเสริม

คำแนะนำที่เกิดซ้ำจากผู้ที่อยู่ในการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์คือการแบ่งเขตคลัสเตอร์

ความเป็นไปได้อีกประการหนึ่ง Bolduc กล่าวคือการอนุญาตให้ผู้สร้างใช้พื้นที่ว่างขนาดเล็กในย่านที่อยู่อาศัยเก่า การเพิ่มถนนที่มีบ้านเรือนหลายสิบหลังไม่น่าจะเพิ่มการจราจรมากนักหรือต้องการท่อน้ำและท่อระบายน้ำใหม่ เหตุผลก็คือ

“อาจมีหลายร้อยแห่งเช่นนั้นในนิวลอนดอน, กรอตัน, นอริช และเมืองอื่น ๆ ที่ไม่สามารถสร้างได้ในตอนนี้” โบลดัคกล่าว “ที่นั่นคุณมีที่ดินราคาไม่แพงที่คุณสามารถสร้างบ้านแบบเรียบง่ายได้ แต่มันแค่นั่งว่างๆ อยู่ตรงนั้น”

สมาคมนายหน้าสนับสนุนกฎหมายของรัฐเพื่อผ่อนคลายข้อกำหนดบางประการสำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่ต้องการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์และบ้านเก่า รหัสไฟไหม้และอาคารที่ต้องใช้ประตูโลหะแทนประตูไม้ในทรัพย์สินให้เช่าสามารถห้ามได้ Bolduc กล่าวในการอ้างถึงตัวอย่าง

รายงาน COG แนะนำให้ลดความซับซ้อนและประสานงานโครงการต่างๆ ที่ได้รับทุนจากรัฐบาลกลางและรัฐ เพื่อช่วยจ่ายค่าก่อสร้าง บำรุงรักษา และดำเนินการที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำ แน่นอนว่าคนอื่นๆ มุ่งเป้าไปที่ผู้เช่าโดยตรงมากกว่า

ท่ามกลางโปรแกรมต่างๆ ได้แก่ :

บัตรกำนัลทางเลือกที่อยู่อาศัยซึ่งบริหารงานโดยกระทรวงบริการสังคมแห่งรัฐ

โครงการ HOME Investment Partnerships ซึ่งให้ความช่วยเหลือด้านการเช่าและเงินทุนในการก่อสร้างแก่เมืองต่างๆ เช่น Groton, New London, Norwich และ Colchester กรมพัฒนาเศรษฐกิจและชุมชนคอนเนตทิคัตเป็นผู้ดำเนินการ

โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยและการลงทุนเพื่อการเช่าภาคเอกชนซึ่งใช้สำหรับบ้านพักอาศัย 322 ยูนิตจาก East Lyme ถึง Norwich

หน่วยงานอื่นๆ ในการช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัย ได้แก่ หน่วยงานการเงินเพื่อการเคหะแห่งคอนเนตทิคัต แผนกพัฒนาชนบทของกระทรวงเกษตรสหรัฐ และกลุ่มเอกชนและองค์กรไม่แสวงหาผลกำไรอีกหลายแห่ง โครงการขยายจากทุนบล็อกจากกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกาไปจนถึงเครดิตภาษีที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำจาก Internal Revenue Service
เส้นทางการระดมทุนสำหรับโปรแกรมดังกล่าวมีความซับซ้อนและเหน็ดเหนื่อย

รายงาน COG สรุปว่า “การเลือกโปรแกรมที่เหมาะสมและการทำงานผ่านขั้นตอนการสมัครต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่ไม่สามารถใช้ได้เสมอไป”

“มีคนหลายร้อยคน ถ้าไม่ใช่หลายพันคนที่เกี่ยวข้องกับปัญหาที่อยู่อาศัย” บัตเลอร์กล่าว “ฉันไม่ได้บอกว่าเราต้องการที่อยู่อาศัยของรัฐ แต่เราต้องการรวมกลุ่มเหล่านี้เข้าด้วยกัน ผู้คนไม่รู้ว่าจะขอความช่วยเหลือจากที่ใด และนักพัฒนาซอฟต์แวร์จำนวนมากก็เช่นกัน”

คอนเนตทิคัตต้องต่ออายุความมุ่งมั่นในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงตามที่ Freiser ผู้อำนวยการ Connecticut Housing Coalition กล่าว เขากล่าวว่าในปี 1990 รัฐได้จัดสรรงบประมาณ 125 ล้านดอลลาร์สำหรับเงินอุดหนุนแก่องค์กรไม่แสวงหากำไรและหน่วยงานด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างหรือปรับปรุงหน่วยที่อยู่อาศัย รายการโฆษณานั้นลดลงเหลือ 10 ล้านดอลลาร์ในงบประมาณปี 2545-2546 เขากล่าว

คอนเนตทิคัตอยู่ในอันดับสุดท้ายของ 50 รัฐในด้านเงินที่ได้รับจากโครงการ HOME ของรัฐบาลกลาง

“ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเรื่องเร่งด่วนและในหลาย ๆ ด้านเลวร้ายลงในปัจจุบัน แต่รัฐกำลังถอยห่างจากความมุ่งมั่นในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง” Freiser กล่าว “ในประเทศนี้ มีคนเคยคิดว่าถ้าคุณทำงานหนัก ถ้าคุณทำงานเต็มวัน คุณจะสามารถเอาหลังคาครอบหัวครอบครัวของคุณได้ นั่นไม่เป็นความจริงอีกต่อไปในคอนเนตทิคัตสุดท้ายก็ลงเอยที่รถยนต์

ชะตากรรมของคอนเนตทิคัตตะวันออกเฉียงใต้ที่จะกลายเป็นรถติดชั่วนิรันดร์จากนรกนั่นคือ Fairfield County หรือไม่?

หรือเราจะควบคุมชะตาชีวิตของเรา และด้วยการปรับระบบขนส่งมวลชนให้ตรงกับความต้องการของเราและตัวเราเองให้เป็นระบบขนส่งมวลชน ลดจำนวนรถบนถนนเพื่อรักษาคุณภาพชีวิตที่นำพาเรามาที่นี้ตั้งแต่แรก?

เมื่อพูดถึงการคมนาคมขนส่ง นิวลอนดอนเคาน์ตี้คือ — ขอโทษที่เล่นสำนวน — ที่สี่แยก

“ในช่วง 20 หรือ 30 ปีที่ผ่านมา ฉันคิดว่าการปรับปรุงทางหลวงที่สำคัญเพียงอย่างเดียวในคอนเนตทิคัตตะวันออกเฉียงใต้คือการเชื่อมต่อกับ Mohegan Sun ใหม่” John Markowicz กรรมการบริหารของ SouthEastern Connecticut Enterprise Region และตัวแทนของคณะกรรมการยุทธศาสตร์การขนส่งของรัฐกล่าว . “ในส่วนหนึ่ง สิ่งที่คณะกรรมการกลยุทธ์กำลังต่อสู้กับคือเราจะแก้ไขระบบขนส่งที่ไม่ได้รับการปรับปรุงใน 30 ปีได้อย่างไร”

เจมส์ เอส. บัตเลอร์ กรรมการบริหารของสภารัฐบาลคอนเนตทิคัตตะวันออกเฉียงใต้ และหนึ่งในผู้เขียนแผนการขนส่งระดับภูมิภาคสำหรับปีงบประมาณ 2545-2546 กล่าวว่า “เรากำลังเผชิญกับทางเลือกที่ภูมิภาคต้องตัดสินใจ” “ความต้องการระบบขนส่งเพิ่มขึ้น เราอยู่ในจุดที่เราต้องมีแผนที่ดีและดำเนินการตามแผน”

Markowicz กล่าวว่า “ตอนนี้เราตกเป็นเหยื่อของความสำเร็จของเราเองในหลาย ๆ ด้าน การท่องเที่ยว การระเบิดของคาสิโนได้สร้างความต้องการเพิ่มเติมเกี่ยวกับระบบขนส่งของเราที่เราไม่ได้ติดตาม”

นอกจากนี้ยังมีรถอยู่บนท้องถนนมากขึ้น เนื่องจากมีพวกเราอาศัยอยู่ที่นี่มากขึ้น และเราได้ขยายออกไป การขยายพื้นที่ชานเมืองของเราเอง ทำให้เราพึ่งพารถของเรามากขึ้นกว่าเดิม

“มันคือ ‘เราได้เห็นศัตรูแล้ว และศัตรูคือเรา’” เอส. ริชาร์ด กุกเกนไฮม์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ SCCOG และผู้เขียนแผนการขนส่งกล่าว “ด้วยการแผ่ขยายออกไปและอาศัยอยู่ในพื้นที่รอบนอก เราสร้างความต้องการการขนส่งส่วนบุคคลมากขึ้น”

แต่โมเมนตัมของการพัฒนาในภูมิภาคนี้ยังคงดำเนินต่อไป และไม่มีการหวนกลับ พื้นที่นี้กำลังเติบโต และการเติบโตไม่ได้อยู่ในเขตเมือง เช่น นิวลอนดอน (ซึ่งสูญเสียประชากร) แต่อย่างที่กุกเกนไฮม์กล่าว พื้นที่รอบนอก เช่น เลบานอน แฟรงคลิน โคลเชสเตอร์ บอซราห์ นอร์ทสโตนิงตัน และเพรสตัน

ตัวเลขต่างๆ ที่รวบรวมไว้สำหรับแผนการขนส่ง SCCOG แสดงให้เห็นว่ามีจำนวนมาก ตัวอย่างเช่น ย้อนกลับไปในปี 1960 มีการพัฒนาที่ดินเพียง 8.4 เปอร์เซ็นต์ทางตะวันออกเฉียงใต้ของคอนเนตทิคัต ในปี 2543 ตัวเลขดังกล่าวอยู่ที่ 25 เปอร์เซ็นต์

และในขณะที่จำนวนประชากรในพื้นที่เติบโตค่อนข้างช้า การพัฒนาก็เพิ่มขึ้นเกือบ 10 เท่า ตั้งแต่ปี 2503 ประชากรเพิ่มขึ้นเพียง 36 เปอร์เซ็นต์ แต่จำนวนที่ดินที่พัฒนาแล้วทั้งหมดเพิ่มขึ้น 300 เปอร์เซ็นต์